L’USUFRUTTO
di Sandra Moll
Molti hanno una proprietà in Italia dove vivono gli anziani genitori, ma non si sono mai chiesti che tipo di diritto sia l’usufrutto e soprattutto se questo istituto giuridico, sconosciuto in Danimarca possa creare problemi di carattere pratico o fiscale quando si ha la residenza in Danimarca.
Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto consiste nel diritto di godere dell’immobile, traendone qualsiasi utilità che questo può dare, nel rispetto della sua destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario ha pertanto il possesso dell’immobile (art. 982 c.c.).
Il diritto del proprietario dell’immobile, in presenza di un usufruttuario, è definito “nuda proprietà”.
Pertanto in caso di usufrutto su un bene, vi sono sempre per lo meno due soggetti: uno è il ”nudo proprietario” cioè colui che è registrato come proprietario del bene presso l’ufficio del catasto e l’altro l’”usufruttuario” e cioè colui che di fatto vive nell’immobile e ne ha il possesso.
Tipicamente l’istituto dell’usufrutto viene usato da persone anziane che desiderano trasferire l’immobile in vita agli eredi ma desiderano rimanere nella casa dove sono sempre vissuti fino alla loro morte.
Pertanto il caso tipico dove l’usufrutto trova applicazione è quello dove i figli hanno la nuda proprietà e i genitori sono usufruttuari fino alla loro morte.
L’usufruttuario può utilizzare l’immobile direttamente oppure concederne l’uso a terzi, mediante un contratto di locazione, affitto o comodato.
Se non è stato espressamente vietato al momento della sua costituzione, l’usufruttuario può anche cedere il diritto di usufrutto, per un certo tempo o per tutta la sua durata, fermo restando che il diritto si estinguerà nel termine previsto nel titolo costitutivo, o comunque alla morte dell’originario usufruttuario (art. 980 c.c.).
Il nudo proprietario può vendere l’usufrutto senza che questo incida sul diritto dell’usufruttuario di rimanere nell’immobile.
Come si calcola il valore dell’usufrutto?
Il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà è ricavato in base ai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’economia e delle finanze in relazione al tasso di interesse legale. Le relative tabelle sono dettate ai fini fiscali, ma essendo espressione delle probabilità statistiche di durata residua della vita, sono normalmente utilizzate anche nell’ambito della contrattazione, al fine di definire il rapporto tra il valore della piena proprietà e quello della nuda proprietà oggetto del trasferimento.
In altre parole: più anziano è l’usufruttuario più alto è il valore di vendita della nuda proprietà.
Implicazioni fiscali in Danimarca.
Innanzitutto è bene ricordare che se si è proprietari di un immobile in Italia questo deve essere comunicato all’ufficio tasse danese (SKAT).
Nel caso in cui l’immobile non sia occupato, cioè non vi sia né un usufruttario né un conduttore, il proprietario deve pagare allo stato danese una tassa annuale pari al 1/100 del valore reale dell’immobile.
Nel caso invece dove l’immobile sia occupato, per esempio da un usufruttuario la situazione è un’altra.
Come detto sopra la Danimarca non conosce l’istituto dell’usufrutto e pertanto considera un immobile occupato da una persona che non è il proprietario come un immobile locato il che presuppone che la persona che vive nell’immobile (il conduttore) paghi un canone di locazione.
Tale somma viene considerata dall’ufficio tasse danese come un reddito a capo del locatore, reddito soggetto a tasse.
Ora, nel caso tipico dove i genitori sono usufruttuari e i figli sono nudi proprietari, non viene pagato un canone mensile, in quanto gli usufruttari si limitano a pagare le spese di acqua, luce gas ecc.
Molti italiani qui residenti hanno pertanto la convinzione di non dovere pagare alcuna imposta qui in Danimarca.
Questo purtroppo non è corretto.
Nel caso infatti in cui l’usufruttuario non paghi alcun canone mensile, l’ufficio tasse danese stabilirà un canone ipotetico, tassando i nudi proprietari per una somma che in realtà non percepiscono.
È difficile stabilire la somma da pagare dal nudo proprietario in quanto questo dipende da due fattori:
1. il valore dell’ipotetico canone che l’ufficio tasse stabilisce.
2. il reddito del nudo proprietario.
È chiaro che se i nudi proprietari sono più di uno e l’immobile è piccolo con un valore modesto, il canone di locazione viene ad essere quasi zero.
Se poi il nudo proprietario ha un reddito molto basso, le imposte saranno relativamente modeste.
Tutto questo però deve essere giudicato dall’ufficio tasse e non dal singolo.
Cosa fare?
La cosa migliore è vendere la nuda proprietà oppure convincere il genitore a diventare proprietario.
Se ci sono fratelli, vendere la propria quota al fratello.
Se i genitori non hanno ancora dato l’usufrutto ad una persona residente in Danimarca, è bene convincere il genitore a dare al figlio residente in Danimarca una somma di denaro invece dell’immobile.
In ogni caso il consiglio è di consultare un legale.
