La casa dei sogni, vademecum per chi desidera acquistare un bene immobile in Italia a cura dell’Avvocato Sandra Moll

12 Settembre 2021
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La casa dei sogni, vademecum per chi desidera acquistare un bene immobile in Italia
a cura dell’Avvocato Sandra Moll

Per molti italiani residenti in Danimarca è un sogno l’acquistare una casa in Italia dove poter passare le vacanze estive assieme al resto della famiglia italiana. Una casa che diventi eventuale residenza permanente una volta raggiunta l’età della pensione.

Pertanto molti si chiedono quali siano i costi di tale acquisto, oltre naturalmente al prezzo dell’immobile.

In questo articolo vengono considerati i costi connessi con l’acquisto di beni immobili sul territorio italiano di modo che coloro che desiderano acquistare una casa possano elaborare un “budget” realistico e non vadano incontro a brutte sorprese durante l’atto di compravendita.

Le spese che l’acquirente deve sostenere sono le seguenti:

– Prezzo dell’immobile
– Onorario del notaio, calcolato come una percentuale sul prezzo dell’immobile secondo tabelle fisse
– Eventuale onorario dell’agente immobiliare, diviso tra il venditore e l’acquirente, tipicamente tra il 6% e 8% del prezzo dell’immobile, di modo che ciascuna parte paga tra il 3% e il 4%
– Eventuale onorario di un avvocato che assiste nella compravendita
– Imposte per l’acquisto casa che possono variare a seconda che si tratti di prima o seconda casa.

Occorre evidenziare che la casa viene acquistata come vista e piaciuta cioè così com’è, e che pertanto non è possibile per l’acquirente fare valere vizi e difetti sull’immobile una volta che l’immobile sia acquistato, a meno che non si tratti di vizi occulti.

Per questo motivo si raccomanda sempre di effettuare una perizia da parte di un geometra o architetto di fiducia prima di acquistare, anche se la casa sembra in ordine a prima vista.

Tale perizia costa dai € 700 ai € 1.000 ma risparmia l’acquirente da pessime sorprese una volta acquistata la casa!

Imposte ed agevolazioni fiscali
Come precedentemente elencato, una delle spese che l’acquirente deve sostenere al momento dell’acquisto dell’immobile è rappresentata dalle imposte allo stato italiano.
Tali imposte però non sono fisse, ma dipendono da diversi fattori.

Agevolazioni “prima casa”

A) Per chi acquista direttamente dall’impresa costruttrice:
4% IVA sul prezzo dell’immobile
Imposta di registro pari a € 200
Imposta ipotecaria pari a € 200
Imposta catastale pari a € 200

B) Per chi acquista casa da un privato o impresa esente IVA:
Imposta di registro pari al 2% sul valore catastale (e non sul prezzo) sulla base del principio prezzo/valore con un minimo di € 1.000
Imposta ipotecaria (anche se sull’immobile non vi sono ipoteche) pari a € 50
Imposta catastale pari a € 50

C) Per chi diventa proprietario per successione o donazione:
Imposta ipotecaria pari a € 200
Imposta catastale pari a € 200

Quali sono i soggetti che hanno accesso alle agevolazioni
A) Coloro che NON possiedono abitazioni in tutto il territorio nazionale per i quali si è usufruito delle agevolazioni, oppure che le vendano entro un anno
B) Coloro che non sono proprietari d’abitazione nello stesso comune in cui si richiedono le agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa
C) Coloro che sono residenti nel comune in cui acquistano o stabiliscono la residenza entro i 18 mesi dall’acquisto agevolato, o dimostrano che la propria sede di lavoro è situata nel suddetto comune
D) Coloro che nono sono titolari di diritto d’uso o abitazione di altro immobile nello stesso comune in cui richiedono l’agevolazione sull’acquisto della prima casa

Anche se un italiano è residente all’estero e non desidera spostare la sua residenza in Italia, è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa” se iscritti all’AIRE.

Per tutti gli altri soggetti che risiedono all’estero e non sono iscritti all’AIRE o che già possiedono un immobile in Italia le imposte da pagare sono pari al 9% del valore catastale nel caso di acquisto da privato.

Nel caso d’acquisto direttamente dall’impresa costruttrice occorre pagare l’IVA sul prezzo dell’immobile pari al 10%.

Il bonus “prima casa” può essere esteso anche alla seconda casa secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza, nonostante che la legislazione non sia variata, in specifiche condizioni. La Corte di Cassazione con una sentenza del 2 febbraio 2018 ha infatti stabilito che è legittimo l’accesso al bonus anche per la seconda casa nel caso in cui l’immobile precedentemente acquistato risulti inidoneo a soddisfare le esigenze abitative del proprietario e della famiglia, per esempio nel caso in cui l’immobile sia affittato o abbia destinazione di ufficio.

Quali sono le abitazioni ammesse?
Non tutti gli immobili posso usufruire delle agevolazioni fiscali della “prima casa”. Nel catasto gli immobili sono registrati per categorie, dove la lettera A indica immobili destinati ad abitazione. Le categorie dove è possibile ottenere il bonus “prima casa” sono le seguenti:

A/2 (abitazione di tipo civile)
A/3 (abitazione di tipo economico)
A/4 (abitazione di tipo popolare)
A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazione di tipo rurale)
A/7 (abitazione in villini)
A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi, ad esempio Trulli)

Sono pertanto escluse le abitazioni categorizzate come A/1 (abitazioni di lusso).

Per quanto riguarda i magazzini e locali di deposito (C/2), le rimesse e autorimesse (C/6) e le tettoie chiuse o aperte (C/7) è possibile usufruire delle agevolazioni solo nel caso in cui tali immobili costituiscano pertinenze per ciascuna categoria. È ammessa solo una pertinenza per le categorie sopra elencate.

Si sottolinea che il presente articolo è solo in grado di dare una conoscenza generale e superficiale delle problematiche esistenti al momento dell’acquisto di un immobile in Italia. Per domande o approfondimenti si consiglia di rivolgersi ad un legale esperto in materia.

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